Sí. Destinar parte del precio obtenido con la venta de la vivienda habitual a cancelar la hipoteca pendiente no impide aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

Ahora bien, conviene precisar que la cancelación de esa hipoteca no constituye, en sí misma, la reinversión que da derecho a la exención. Cuando la vivienda que se vende todavía tiene financiación pendiente, la normativa establece una regla específica: a efectos de calcular cuánto debe reinvertirse, del importe obtenido con la venta se descuenta el principal del préstamo hipotecario que quedaba por amortizar.

Por ejemplo, si una vivienda habitual se vende por 400.000 euros y en ese momento quedan pendientes 100.000 euros de hipoteca, que se cancelan con el propio precio de la venta, el importe que deberá reinvertirse para poder alcanzar la exención total será, con carácter general, de 300.000 euros.

No es necesario reinvertir nuevamente los 100.000 euros que se han destinado a cancelar la deuda hipotecaria. Esos 300.000 euros deberán reinvertirse en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, de una sola vez o sucesivamente, dentro del plazo legal de dos años, que puede comprender tanto los dos años anteriores como los posteriores a la venta.

Si la cantidad reinvertida es inferior, la exención no se pierde por completo, sino que se aplicará proporcionalmente a la parte de la ganancia que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.

Además, la reinversión no exige que la nueva vivienda se pague exclusivamente con el dinero recibido de la venta. También puede financiarse mediante una nueva hipoteca: a estos efectos se tiene en cuenta el valor de adquisición de la nueva vivienda, con independencia de que se haya satisfecho con fondos propios o mediante financiación.

En definitiva, puede cancelar perfectamente la hipoteca pendiente con el precio de venta y seguir beneficiándose de la exención. La cantidad destinada a cancelar el principal pendiente se descuenta para determinar el importe que debe reinvertirse. Será sobre el importe restante sobre el que habrá que comprobar si la reinversión en la nueva vivienda habitual ha sido total o parcial.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.

Adquirir una vivienda protegida a través de una cooperativa tiene una particularidad importante: el socio no compra una vivienda a un promotor por un precio necesariamente cerrado, sino que participa en una promoción para uso propio cuyo coste puede experimentar variaciones durante la construcción.

Por ello, sí es posible que la cooperativa exija aportaciones adicionales, aunque esa posibilidad está sometida a límites y no puede quedar a la decisión unilateral de la constructora o de la gestora. Si lo que se exige es una nueva aportación obligatoria al capital social, deberá acordarla la asamblea general con la mayoría legalmente prevista, determinando sus condiciones y plazos de desembolso.

La legislación madrileña reconoce incluso al socio disconforme la posibilidad de causar baja justificada en los términos establecidos legalmente. Tratándose, además, de una VPPL, hay que distinguir el capital que se aporta a la cooperativa del precio de adjudicación de la vivienda. Este último está sometido a un precio máximo legal que no puede superarse.

Para calcularlo se incluyen las cantidades que el cooperativista satisface y que sean imputables al coste de su vivienda y necesarias para desarrollar la promoción y su individualización, incluidos determinados gastos financieros, registrales o de gestión. La propia normativa, sin embargo, establece expresamente que las aportaciones al capital social y las cuotas sociales no tienen la consideración de esos gastos necesarios.

Esto significa que el precio máximo de una VPPL no constituye necesariamente el límite absoluto de todo el dinero que un socio puede llegar a aportar a la cooperativa. Por ejemplo, si una VPPL tiene un precio máximo legal de adjudicación de 300.000 euros, no podría adjudicarse por 325.000 euros alegando que la construcción finalmente ha resultado más cara.

Tampoco sería admisible cobrar 300.000 euros como precio y añadir otros 25.000 bajo la apariencia de una aportación extraordinaria cuando, en realidad, esa cantidad constituye parte del precio de la vivienda. Distinto sería que esos 25.000 euros fueran una verdadera aportación adicional al capital social, acordada conforme a la legislación cooperativa y con el régimen jurídico propio de estas aportaciones.

Precisamente por ello, ante una petición de dinero adicional resulta esencial comprobar qué se está exigiendo realmente al socio. No basta con denominar una cantidad “aportación al capital” para excluirla del precio protegido si su verdadera naturaleza es otra, del mismo modo que tampoco puede considerarse automáticamente precio de la vivienda cualquier nueva aportación que deba realizar el cooperativista.

En definitiva, sí pueden exigirse aportaciones adicionales en una cooperativa de VPPL, pero habrá que distinguir su naturaleza. El precio de adjudicación de la vivienda nunca podrá superar el máximo legal; las auténticas aportaciones adicionales al capital social pueden existir al margen de ese precio, siempre que hayan sido válidamente acordadas y respondan realmente al régimen económico de la cooperativa. Es esa distinción —y no simplemente el nombre que figure en el recibo— la que determinará si la cantidad reclamada resulta jurídicamente exigible.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.

Sí. Desde el punto de vista jurídico no existe ningún impedimento para hipotecar una vivienda que se encuentra libre de cargas y utilizar el dinero obtenido para financiar posteriormente la compra de una vivienda por sus hijos. Lo importante es distinguir claramente las dos relaciones jurídicas que se producirían: por un lado, el préstamo hipotecario entre usted y el banco y, por otro, el préstamo entre usted y sus hijos.

Respecto de la primera operación, una vivienda no tiene que tener una hipoteca previa para poder constituir una nueva. Usted puede solicitar a una entidad financiera un préstamo y ofrecer como garantía hipotecaria una vivienda de su propiedad actualmente pagada. Naturalmente, será el banco quien valore su capacidad de devolución, la tasación del inmueble y el porcentaje de financiación que está dispuesto a conceder.

La vivienda quedará gravada con la hipoteca y usted será quien responda frente al banco del préstamo concedido. Que posteriormente entregue ese dinero a sus hijos no altera esa relación: para el banco, el deudor seguirá siendo usted, salvo que la financiación se estructurase de otra manera. Una vez recibido el dinero, puede prestárselo a sus hijos para que adquieran una vivienda a su nombre.

El préstamo familiar puede pactarse perfectamente a interés cero. El artículo 1.740 del Código Civil permite que el préstamo sea gratuito y el artículo 1.755 establece que no se deberán intereses si no se han pactado expresamente. Ahora bien, precisamente porque intervienen padres e hijos y no se cobran intereses, resulta especialmente importante documentar la operación para diferenciarla de una donación.

Lo recomendable es formalizar un contrato de préstamo por escrito en el que figuren con claridad la cantidad prestada, el carácter gratuito del préstamo y, por tanto, el tipo de interés del 0%, el plazo de devolución, la forma de pago —mensual, anual o mediante el calendario que se acuerde— y la posibilidad, en su caso, de amortización anticipada.

La entrega del capital y las posteriores devoluciones deberían efectuarse mediante transferencias bancarias que permitan seguir documentalmente todo el recorrido del dinero. Fiscalmente, el préstamo entre particulares está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, pero exento de tributación conforme al artículo 45.I.B).15 del Texto Refundido del ITP y AJD.

El sujeto pasivo es el prestatario, es decir, sus hijos. En la Comunidad de Madrid debe presentarse el correspondiente modelo 600, aunque el resultado sea sin ingreso por encontrarse la operación exenta. Este trámite es muy recomendable no sólo desde el punto de vista tributario, sino también probatorio. La Ley del IRPF contiene en su artículo 6.5 una presunción de que las prestaciones susceptibles de generar rendimientos del capital son retribuidas, salvo prueba en contrario.

En el caso de los préstamos, el artículo 40 establece como referencia el interés legal del dinero. Por ello, conviene poder acreditar de manera indubitada que las partes acordaron desde el inicio un préstamo gratuito. No es, por tanto, ilícito ni fiscalmente problemático pactar un interés cero.

El riesgo aparece cuando lo que formalmente se denomina préstamo no funciona en la práctica como tal. Si transcurren los años sin que exista devolución alguna, no se respetan los vencimientos pactados o finalmente se condona la deuda, la Administración podría cuestionar si realmente existía intención de devolver el capital y considerar que estamos ante una donación.

Por otra parte, el hecho de que usted pague intereses al banco por su préstamo hipotecario no significa que tenga que cobrar intereses a sus hijos. Son dos relaciones contractuales independientes.

Eso sí: los intereses y gastos que usted pague al banco serán un coste económico suyo y, con carácter general, no se convierten por ese motivo en un gasto fiscalmente deducible relacionado con el préstamo gratuito concedido a sus hijos. Desde la perspectiva de sus hijos, el hecho de financiar la compra mediante un préstamo familiar tampoco impide que la vivienda sea íntegramente de su propiedad.

En la escritura de compraventa figurarán ellos como compradores y el préstamo constituirá simplemente el origen de los fondos utilizados para pagar el precio. Por tanto, la estructura que plantea es perfectamente viable. Mi recomendación sería formalizar de manera separada y muy clara ambas operaciones: primero, el préstamo hipotecario bancario y, después, un contrato de préstamo entre padres e hijos a interés cero, presentado fiscalmente y acompañado de transferencias bancarias identificables. Así se evita que una ayuda familiar absolutamente legítima termine generando innecesariamente dudas sobre la existencia de una donación encubierta.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.

Cuando existe un contrato de renta antigua, la respuesta no es tan sencilla como aplicar las reglas actuales de los arrendamientos. Precisamente una de las peculiaridades de estos contratos es que la Ley permite, en determinados supuestos, que el propietario repercuta al inquilino parte del coste de ciertas reparaciones que normalmente corresponderían al arrendador.

Lo primero que habría que comprobar es la fecha exacta del contrato. Si cuando usted habla de renta antigua se refiere, como es habitual, a un contrato de vivienda celebrado antes del 9 de mayo de 1985 y todavía sometido al régimen de prórroga legal, resulta aplicable la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), junto con determinadas reglas del antiguo Texto Refundido de la LAU de 1964.

El segundo aspecto esencial es determinar qué tipo de obra se va a ejecutar. Aunque se haya denominado “obra de mejora de las bajantes”, jurídicamente no importa tanto la denominación que le haya dado la comunidad de propietarios como su verdadera finalidad. Si se trata de sustituir o reparar las bajantes porque están deterioradas, presentan averías, filtraciones o han llegado al final de su vida útil, estaremos normalmente ante una obra de reparación o conservación necesaria, no ante una mejora voluntaria.

La regla general es que corresponde al propietario soportar frente a la comunidad de propietarios los gastos que correspondan a su vivienda conforme a su cuota de participación. Que después pueda recuperar una parte frente al inquilino es una cuestión distinta. Para los contratos de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, el apartado 10.3 de la disposición transitoria segunda de la LAU reconoce expresamente al arrendador la posibilidad de repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir al uso convenido.

La Ley contempla distintas fórmulas de repercusión y, por eso, no sería correcto que usted simplemente trasladase al inquilino, de una sola vez, la parte de la derrama que le haya cobrado la comunidad. Uno de los sistemas previstos en la propia disposición transitoria exige que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada mediante resolución judicial o administrativa firme.

Del capital efectivamente invertido se descuentan las ayudas públicas obtenidas; posteriormente se incorpora el interés legal correspondiente a cinco años y el arrendatario abona anualmente el 10% de la cantidad resultante hasta su completo pago, sujeto además a un límite máximo anual. La propia Ley permite alternativamente efectuar la repercusión conforme al sistema del artículo 8 108 del Texto Refundido de la LAU de 1964, régimen que históricamente permite trasladar anualmente un determinado porcentaje del capital invertido en las obras, con los límites legalmente establecidos y, cuando las reparaciones sean comunes a varios inmuebles, distribuyendo el coste conforme a los criterios correspondientes.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido expresamente el derecho de repercusión de obras necesarias en estos contratos de renta antigua. Por tanto, una cosa es quién debe pagar inicialmente la obra y otra quién soportará finalmente todo o parte de su coste. Frente a la comunidad de propietarios, el obligado es usted como propietario. No puede remitir a la comunidad directamente a su inquilino.

Después, si concurren los requisitos de la normativa de renta antigua, podrá repercutirle la cantidad que legalmente corresponda. También es importante no confundir una reparación necesaria con una verdadera obra de mejora. Si, por ejemplo, las bajantes funcionan correctamente y la actuación responde únicamente a una modernización voluntaria del edificio o a razones estéticas, la posibilidad de repercusión no puede darse automáticamente por supuesta.

Habrá que analizar la naturaleza real del gasto y el acuerdo comunitario. En los contratos actuales la solución sería diferente. El artículo 21 de la LAU establece como regla general que el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario que corresponden al inquilino.

El régimen excepcional de repercusión descrito deriva precisamente de que estamos ante contratos antiguos sujetos a las disposiciones transitorias. Por ello, antes de hacer ningún cargo al arrendatario, mi recomendación sería revisar la fecha del contrato, el acuerdo de la comunidad de propietarios, la memoria o presupuesto de las obras y el importe exacto de la derrama.

Si efectivamente se trata de una reparación necesaria de las bajantes y el contrato es anterior al 9 de mayo de 1985, existe base legal para repercutir al inquilino parte del coste, pero deberá hacerse mediante alguno de los sistemas legalmente previstos y respetando sus límites. No sería correcto trasladarle sin más la derrama íntegra que usted haya satisfecho como propietario.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.

La operación que plantea es perfectamente posible, pero conviene distinguir jurídicamente dos negocios diferentes: primero, la venta de la vivienda por su madre y, después, la donación a usted de una parte del dinero obtenido. Cada una de estas operaciones tiene consecuencias fiscales propias y, sobre todo, es aconsejable realizarlas de forma ordenada y documentalmente bien acreditada.

En primer lugar, respecto de la venta del piso, existe una ventaja fiscal muy relevante por la edad de su madre. El artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), declara exenta la ganancia patrimonial obtenida por una persona mayor de 65 años con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual.

Por tanto, si el piso que su madre va a vender tiene efectivamente la consideración de vivienda habitual, la ganancia que obtenga con la venta no tributará en su IRPF, y ello sin necesidad de que reinvierta el dinero en otra vivienda. Es importante esta última precisión. La exención no se aplica por el mero hecho de tener más de 65 años, sino porque lo transmitido sea la vivienda habitual.

El Reglamento del IRPF exige, con carácter general, que haya constituido su residencia durante al menos tres años y permite mantener esa consideración a determinados efectos aunque ya se haya abandonado la vivienda. Si no se cumplieran estos requisitos, la eventual ganancia patrimonial sí tendría que integrarse en el IRPF.

La segunda operación sería la donación. Una vez vendida la vivienda, su madre ya no estaría donándole una parte de un inmueble, sino dinero. Será usted, como donataria, quien deba tributar por el impuesto sobre sucesiones y donaciones. En la Comunidad de Madrid existe una bonificación del 99% de la cuota para las donaciones entre padres e hijos.

En términos prácticos, esto reduce de manera muy significativa la tributación, pero es esencial cumplir correctamente los requisitos formales. Para una donación de dinero de una cuantía relevante, mi recomendación sería formalizarla directamente en documento público, normalmente mediante escritura notarial, y hacer constar expresamente el origen de los fondos; en este caso, el dinero procedente de la venta de la vivienda.

La Comunidad de Madrid exige precisamente que, en las donaciones de metálico, el origen del dinero quede justificado para aplicar la bonificación. Además, la competencia de la Comunidad de Madrid no viene determinada por el domicilio de su madre, sino, tratándose de dinero, fundamentalmente por la residencia habitual del donatario durante el período legalmente establecido.

La Ley 22/2009 toma como referencia, para el impuesto sobre donaciones, la Comunidad Autónoma en la que el donatario haya permanecido más días durante los cinco años inmediatamente anteriores. La autoliquidación se efectúa mediante el modelo 651 y debe presentarse, en Madrid, dentro de los treinta días hábiles siguientes a la donación.

Es aconsejable que la transferencia bancaria, la escritura y la aceptación de la donación queden temporalmente coordinadas, precisamente para que no existan dudas sobre cuándo se produjo la donación ni sobre la procedencia del dinero. Existe, además, una cuestión civil que tampoco conviene olvidar.

Si su madre tiene más descendientes, la cantidad donada puede tener relevancia en su futura sucesión. Las donaciones realizadas a hijos se tienen en cuenta para determinar si se han respetado las legítimas y, según cómo se configure la donación, pueden tener también efectos en la posterior partición de la herencia.

Por ello, en la escritura resulta conveniente dejar claro, entre otras cuestiones, si la donación tendrá o no carácter colacionable. Finalmente, aunque jurídicamente pueda donar la cantidad que indica, no recomendaría estructurar la operación sin valorar antes la situación patrimonial que conservará su madre.

El Código Civil impide al donante desprenderse de todos sus bienes sin reservarse lo necesario para vivir en un estado adecuado a sus circunstancias. Más allá de la regla jurídica, a los 76 años es prudente que conserve liquidez suficiente para afrontar sus propias necesidades futuras.

En definitiva, la operación puede realizarse y, fiscalmente, puede resultar muy favorable: si se trata de su vivienda habitual, su madre podrá beneficiarse de la exención en IRPF por ser mayor de 65 años y usted, si resulta aplicable la normativa madrileña, podrá acogerse a la bonificación del 99 % en el impuesto sobre donaciones.

Mi recomendación sería realizar primero la compraventa y, una vez determinado exactamente el importe que corresponde a su madre, formalizar separadamente la donación ante notario, identificando el origen de los fondos y efectuando la correspondiente transferencia bancaria.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.

La respuesta depende de un dato que muchas veces se pasa por alto cuando se habla genéricamente de una VPPL: hay que conocer bajo qué régimen fue calificada la vivienda que usted pretende comprar. En la Comunidad de Madrid siguen coexistiendo viviendas protegidas sujetas a distintas normas y los requisitos respecto de la titularidad de otra vivienda no son exactamente iguales.

Si la VPPL que quiere adquirir está calificada al amparo del Decreto 74/2009, de 30 de julio, la regla es particularmente estricta en las primeras transmisiones. Para acceder a una vivienda con protección pública de precio limitado, ninguno de los miembros de la unidad familiar puede ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en territorio nacional.

Existe una excepción muy concreta: no se considera incumplido el requisito cuando la titularidad recae únicamente sobre una participación no superior al 50% y esa participación se ha adquirido por herencia. También existe una excepción vinculada a determinados supuestos de separación o divorcio en los que no se haya atribuido el uso de la vivienda al solicitante.

Y aquí se encuentra el problema de su caso. Usted dispone solamente de un 33%, pero esa participación no procede de una herencia, sino de una donación en vida. Por tanto, si la VPPL que pretende comprar se encuentra sometida al Decreto 74/2009 y estamos ante una primera transmisión a la que se aplican estos requisitos, el hecho de poseer únicamente una tercera parte del inmueble no le permite acogerse a la excepción.

Tampoco cambia esta conclusión el hecho de que la vivienda esté actualmente arrendada o de que usted no resida ni haga uso de ella. La normativa atiende a la titularidad jurídica, no a la utilización material que haga del inmueble. Una participación alquilada continúa formando parte de su patrimonio.

Ahora bien, existe un régimen anterior que puede llevar a una conclusión distinta. Para las viviendas calificadas conforme al Decreto 11/2005, de 27 de enero, la regla aplicable a las viviendas destinadas a venta o uso propio en primera transmisión consiste en que el adquirente no sea propietario de otra vivienda protegida en España ni de una vivienda libre en la Comunidad de Madrid cuyo valor, determinado conforme a las reglas previstas en la normativa tributaria, exceda del 40% del precio máximo total de venta de la vivienda protegida que se quiere adquirir; el porcentaje se eleva al 60% para familias numerosas.

Por ello, bajo este régimen no basta con saber que usted es propietario del 33%. Hay que conocer si la vivienda de la que participa es libre o protegida y, si es libre, cuál es el valor que corresponde tomar en consideración y compararlo con el precio máximo de la VPPL que pretende adquirir.

Existe todavía otra precisión importante: estas reglas de acceso están configuradas especialmente para la primera transmisión de las viviendas protegidas. Si lo que pretende comprar es una VPPL de segunda mano, será necesario examinar el régimen concreto de su calificación, la duración de la protección y las condiciones aplicables a las segundas transmisiones.

La Comunidad de Madrid mantiene, durante el período de protección, controles sobre el precio máximo y, en determinados casos, sobre la autorización o documentación de la transmisión. Por tanto, antes de vender o donar precipitadamente su 33%, mi recomendación sería obtener del vendedor la cédula o resolución de calificación definitiva de la VPPL.

Ese documento permitirá conocer la fecha de calificación y el Decreto aplicable. Si se trata de una VPPL de nueva construcción sujeta al Decreto 74/2009, la participación del 33 % adquirida por donación constituye, en principio, un obstáculo y no existe una excepción por el simple hecho de que la vivienda esté alquilada o usted no la utilice.

En tal supuesto, para cumplir el requisito tendría que dejar de ostentar esa titularidad antes de la fecha en que deba acreditar las condiciones de acceso, ya sea mediante venta, donación, extinción del condominio u otro negocio jurídicamente eficaz.

Pero no aconsejaría realizar ninguna transmisión hasta comprobar previamente el régimen exacto de la VPPL, porque si está acogida al Decreto 11/2005, si se trata de una segunda transmisión o si concurren otras circunstancias específicas, puede no ser necesario desprenderse de esa participación.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.

Que un local tenga acceso directo desde la calle y no utilice el portal, las escaleras o el ascensor no significa que quede al margen de los gastos de conservación del edificio.

Como propietario de un elemento integrado en la comunidad, participa también en la propiedad de los elementos comunes y, con carácter general, debe contribuir a su mantenimiento conforme a su cuota de participación.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara al establecer que la falta de utilización de un servicio común no exime, por sí sola, de contribuir a los gastos generales. Además, cuando se trata de obras necesarias para la conservación, seguridad o habitabilidad del inmueble —como puede suceder en la rehabilitación de un edificio de sesenta años—, su realización tiene carácter obligatorio y su coste corresponde a los propietarios en los términos previstos legalmente.

Por tanto, si la derrama está destinada, por ejemplo, a reparar la fachada, la cubierta, la estructura u otros elementos comunes del edificio, el propietario del local deberá normalmente contribuir aunque nunca acceda al portal.

La antigüedad del local o la existencia de una entrada independiente no alteran, por sí mismas, esta obligación. Ahora bien, antes de dar por correcta la derrama conviene revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad.

Es relativamente frecuente que determinados locales estén expresamente exonerados de algunos gastos, especialmente los relacionados con escaleras, portal o ascensor. Esa exención puede resultar relevante dependiendo de qué obras comprende exactamente la rehabilitación y de cómo esté redactada.

Tampoco es igual una obra necesaria de conservación que una mejora voluntaria no exigida por el estado del inmueble, pues estas últimas están sometidas a un régimen diferente.

En definitiva, tener un local independiente del portal no basta para quedar exento de una derrama por rehabilitación. Si las obras afectan a elementos comunes y son necesarias para conservar adecuadamente el edificio, lo normal será que tenga que contribuir conforme a su cuota. Solo una exención válida contenida en el título o en los estatutos, o la propia naturaleza concreta de la obra, podría justificar que determinados gastos no le fueran repercutidos.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.

Adquirir una vivienda destinada al alquiler turístico no significa necesariamente asumir la obligación de mantenerla ocupada un determinado número de días al año. La normativa andaluza no establece un número mínimo anual de reservas ni exige obtener una determinada rentabilidad, pero sí vincula la inscripción como vivienda de uso turístico al ejercicio efectivo de esa actividad.

La regulación permite que la vivienda preste el servicio turístico durante todo el año o únicamente durante determinados períodos. Es el propietario quien debe indicar esos períodos de funcionamiento en la declaración responsable y, mientras permanezca de alta, la vivienda debe estar efectivamente destinada al alojamiento turístico durante las fechas declaradas.

Fuera de ellas puede dársele otro uso. Por tanto, una cosa es que durante un año no se consiga alquilar la vivienda, pese a estar disponible y comercializada, y otra distinta mantener formalmente una vivienda inscrita como turística sin intención real de desarrollar la actividad.

La normativa vigente permite cancelar la inscripción cuando existe falta de prestación efectiva del servicio turístico, de modo que la inscripción no debe entenderse como una licencia que pueda mantenerse indefinidamente sin actividad.

Desde el punto de vista fiscal, tampoco existe una penalización específica por no obtener rentabilidad durante un ejercicio. Simplemente no habrá ingresos por alquiler que declarar, sin perjuicio de la tributación que corresponda por la propia titularidad del inmueble y de que determinados gastos solo puedan deducirse en el IRPF en función del período durante el cual la vivienda haya estado efectivamente arrendada y de las reglas aplicables a cada gasto.

En definitiva, no existe un mínimo de días al año durante los cuales una vivienda de uso turístico en Andalucía tenga que estar efectivamente alquilada ni una rentabilidad mínima que deba producir. Lo relevante es que, mientras figure inscrita como vivienda turística, exista una verdadera actividad de alojamiento durante los períodos declarados. Si la intención es comprarla como inversión pero dejarla uno o varios años sin explotar, convendrá adaptar los períodos de funcionamiento o, si se abandona la actividad, comunicar su cese en el Registro de Turismo de Andalucía.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.

Que una vivienda se haya revalorizado durante el matrimonio no significa necesariamente que, al divorciarse, el cónyuge que deja de ser propietario tenga que declarar una ganancia en el IRPF.

Lo determinante no es que el piso valga ahora más que cuando se compró, sino cómo se haya realizado la liquidación de la sociedad de gananciales. La Ley del IRPF establece, con carácter general, que la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación de los bienes a los cónyuges no generan por sí mismas una ganancia o pérdida patrimonial.

Si la vivienda se adjudica a uno de ellos dentro de un reparto que respeta el valor que corresponde a cada uno en el patrimonio común, la revalorización experimentada por el inmueble durante esos años no obliga al otro cónyuge a declarar automáticamente una plusvalía.

Además, la liquidación de gananciales no permite actualizar fiscalmente el valor del inmueble. Quien se queda con la vivienda conserva, a estos efectos, su valor y fecha de adquisición originarios.

La ganancia acumulada durante esos años no desaparece: podrá ponerse de manifiesto cuando el propietario venda posteriormente la vivienda. La situación puede ser diferente cuando la adjudicación realizada en el divorcio excede de lo que correspondía a uno de los cónyuges y existe una compensación al otro por ese exceso.

En estos casos puede existir una verdadera alteración patrimonial y, por tanto, una ganancia sometida a IRPF, por lo que será necesario revisar cómo se ha documentado concretamente la liquidación.

En definitiva, valorar en el divorcio una vivienda por encima de su precio de compra no genera, por sí solo, una plusvalía que deba declarar quien no se queda con ella. Lo que determinará la tributación será si estamos ante un simple reparto equilibrado del patrimonio ganancial o si, por la forma en que se ha realizado la adjudicación, se ha producido realmente una transmisión entre los excónyuges.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.

La existencia de un valor de referencia superior al precio de venta suele generar cierta inquietud, pero conviene partir de una premisa: nada impide vender un inmueble por debajo de dicho valor. El valor de referencia no fija el precio de mercado ni limita la libertad de las partes para acordar el importe de la compraventa; su función es esencialmente tributaria.

Donde la diferencia adquiere verdadera relevancia es en la tributación del comprador. En una compraventa sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), si el valor de referencia es superior al precio escriturado, será, con carácter general, aquel el que determine la base imponible. Por tanto, el riesgo no está en comprar por debajo de ese valor, sino en liquidar el impuesto únicamente sobre el precio satisfecho cuando la normativa obliga a hacerlo sobre una base superior.

Si Hacienda regulariza la operación, podrá reclamar la cuota dejada de ingresar y los correspondientes intereses de demora. A ello puede añadirse una sanción si aprecia la existencia de una infracción tributaria, cuya cuantía dependerá de las circunstancias del caso y que, en los supuestos previstos legalmente, puede partir del 50 % de la cantidad no ingresada. La sanción, por tanto, no deriva de haber pactado un precio inferior, sino de una eventual liquidación incorrecta del impuesto.

Para el vendedor la situación es distinta. El valor de referencia no sustituye automáticamente al precio efectivamente obtenido a efectos de calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. Su tributación se determinará conforme a las reglas propias de este impuesto, sin perjuicio, naturalmente, de que la Administración pueda comprobar la operación si existen indicios de que el precio declarado no responde al realmente satisfecho o de que existe otra operación jurídica distinta detrás de la compraventa.

Por último, que no sea necesario justificar un precio de venta inferior no significa que resulte irrelevante acreditar las circunstancias del inmueble. Si se considera que el propio valor de referencia es excesivo, su impugnación exigirá prueba suficiente.

El estado de conservación, la necesidad de una reforma, una ocupación u otras circunstancias singulares pueden documentarse mediante tasaciones, informes técnicos o cualquier otro medio de prueba adecuado.

En definitiva, no existe una penalización por vender por debajo del valor de referencia ni ésta afecta automáticamente a comprador y vendedor. La principal consecuencia fiscal recae sobre el comprador, que deberá atender al valor de referencia para liquidar el ITP cuando sea superior al precio pactado. Y si considera que ese valor no responde a la realidad del inmueble, la cuestión ya no será justificar por qué compró más barato, sino acreditar por qué el valor fiscal atribuido al inmueble no es correcto.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.

Cuando, tras un divorcio, una vivienda que pertenecía a ambos se adjudica íntegramente a uno de ellos y éste compensa económicamente al otro, el primer paso es analizar cómo se realizó jurídicamente la operación.

La Ley del IRPF establece, con carácter general, que la división de la cosa común y la disolución de la sociedad de gananciales no producen por sí mismas una ganancia o pérdida patrimonial, siempre que las adjudicaciones respeten las respectivas cuotas de titularidad y no se actualice el valor de los bienes.

Así lo recoge el artículo 33, apartado 2 de la Ley del IRPF. Ahora bien, si lo que ocurrió fue que uno de los excónyuges se adjudicó el 100% de la vivienda y compensó al otro por su participación tomando como referencia un valor de la vivienda superior al que tenía cuando fue adquirida, quien recibe la compensación puede haber obtenido una ganancia patrimonial.

El Tribunal Supremo ha confirmado este criterio y la Agencia Tributaria lo recoge expresamente: existe ganancia cuando, con ocasión de la extinción del condominio, se pone de manifiesto una actualización positiva del valor del inmueble.

Por tanto, no se tributa por la compensación recibida, sino por la ganancia obtenida. Además, si el inmueble tenía la consideración de vivienda habitual, habría que comprobar si puede aplicarse la exención por reinversión en otra vivienda habitual.

La ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si se cumplen los requisitos y el importe obtenido se reinvierte, con carácter general, dentro de los dos años anteriores o posteriores. Esta posibilidad también puede operar en situaciones de separación o divorcio, incluso para el cónyuge que tuvo que abandonar la vivienda familiar en determinados supuestos.

En consecuencia, para saber cuánto debe pagar realmente sería necesario conocer el porcentaje de propiedad que tenía, el precio y fecha de adquisición de la vivienda, los gastos de la compra, el valor atribuido al inmueble en el divorcio, la cantidad percibida y si se trataba de su vivienda habitual. Con la cantidad cobrada, por sí sola, no es posible determinar el impuesto.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.

Si la exoneración de los propietarios de los bajos se acuerda específicamente con motivo de la instalación del ascensor, no es necesaria la unanimidad, sino la misma mayoría exigida para aprobar dicha instalación.

El artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

El Tribunal Supremo ha confirmado recientemente este criterio, señalando que los acuerdos directamente vinculados a la instalación del ascensor, incluida la forma de distribuir su coste o la exoneración de determinados propietarios pueden aprobarse con esa misma mayoría.

Distinto sería establecer una exención general y permanente de los gastos futuros del ascensor, pues una modificación estable del régimen de contribución a los gastos comunitarios puede exigir unanimidad. En consecuencia, para exonerar a los bajos del coste concreto de instalación del ascensor basta la mayoría prevista en el artículo 17.2 LPH.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.

La pensión no contributiva de jubilación está condicionada fundamentalmente a que el beneficiario no supere determinados límites de rentas o ingresos. Para el año 2026, su importe íntegro está fijado en 8.803,20 euros anuales y su cuantía puede reducirse en función de las rentas personales y, en determinados casos, de las obtenidas por las personas que formen parte de la unidad económica de convivencia.

A estos efectos se computan los ingresos procedentes del trabajo y del capital, así como las ganancias patrimoniales y otros ingresos computables. Sin embargo, existe una excepción especialmente importante para este supuesto: la vivienda habitualmente ocupada por el pensionista queda excluida del cálculo de los rendimientos del patrimonio inmobiliario.

Así lo establece el artículo 12.3 del Real Decreto 357/1991, regulador de las pensiones no contributivas. Por tanto, si la VPO adquirida se convierte efectivamente en su vivienda habitual, su mera titularidad y el valor del inmueble no deberían computarse como una renta que haga perder la pensión no contributiva.

Distinto sería, por ejemplo, que se adquiriera una segunda vivienda, que el inmueble se alquilase o que existieran otros bienes o inversiones que generasen rendimientos, pues estos sí pueden tener incidencia en el cálculo de los recursos económicos. La normativa computa como rentas de capital los rendimientos derivados de los bienes y derechos del beneficiario, incluidas las ganancias patrimoniales y plusvalías.

El hecho de que el precio de adquisición se financie mediante un préstamo bancario tampoco convierte, por sí mismo, el capital recibido del banco en una renta. Se trata de dinero que debe ser devuelto y no de un rendimiento o una ganancia patrimonial.

Por tanto, la obtención del préstamo no debería provocar por sí sola la pérdida o reducción de la pensión. Sí se computarían, en cambio, los rendimientos que pudieran obtenerse de otros elementos patrimoniales.

Por ello, percibir una pensión no contributiva no impide por sí mismo comprar una VPO ni la compra de la vivienda habitual supone automáticamente perder la pensión.

Habrá que comprobar, no obstante, la normativa de vivienda protegida de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble y las restantes rentas del pensionista y de su unidad de convivencia.

Finalmente, el beneficiario de una pensión no contributiva está obligado a comunicar al organismo gestor, en el plazo máximo de 30 días, las variaciones de residencia, convivencia y recursos económicos que puedan incidir en el derecho o en la cuantía de la pensión.

Por prudencia, una vez formalizada la compra y establecido allí el domicilio habitual, conviene comunicar el cambio al organismo que gestiona la prestación y conservar la escritura y la documentación del préstamo para acreditar tanto el carácter de vivienda habitual como el origen de la financiación.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.

Es perfectamente posible adjudicar a la hija la nuda propiedad del inmueble, mientras los progenitores se reservan el usufructo, que normalmente tiene el carácter de vitalicio.

El Código Civil permite expresamente constituir el usufructo por voluntad de los particulares. De este modo, la hija será propietaria del inmueble, pero los padres conservarán el derecho a usarlo y disfrutarlo mientras subsista el citado usufructo.

Al fallecer los usufructuarios, éste se extingue y la hija consolida el pleno dominio. Debe prestarse especial atención, sin embargo, a la fiscalidad de la operación, ya que si los padres pagan también la parte del precio correspondiente a la nuda propiedad que adquiere la hija, esa aportación puede tener la consideración de donación, sujeta al impuesto sobre sucesiones y donaciones.

La tributación efectiva dependerá de la comunidad autónoma aplicable. Además, usufructo y nuda propiedad tienen valores fiscales distintos. En el usufructo vitalicio, su valoración depende de la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % del valor del inmueble, correspondiendo a la nuda propiedad el valor restante.

Por tanto, la operación es jurídicamente posible, pero conviene estructurarla correctamente en la escritura de compraventa y analizar previamente su coste fiscal, especialmente si el precio va a ser satisfecho íntegramente por los padres.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.

En la vivienda protegida conviene distinguir entre quién va a figurar como propietario y quién integra la unidad familiar o de convivencia a efectos de comprobar los requisitos de acceso. Son dos cuestiones diferentes.

El régimen económico matrimonial de separación de bienes permite que una vivienda se adquiera con carácter privativo por uno solo de los cónyuges, pero no permite excluir automáticamente los ingresos del otro cuando la normativa de vivienda protegida ordena computarlos. En la Región de Murcia, el Decreto n.º 99/2021, de 13 de mayo, regula el régimen jurídico de la vivienda protegida de promoción privada.

Su artículo 2 considera unidad familiar o de convivencia al conjunto de personas que habitan y disfrutan de la vivienda de forma habitual y permanente con vocación de estabilidad. Y, sobre todo, el artículo 5.2 resuelve expresamente la duda que usted plantea: cuando la adquisición de la vivienda se realiza a título privativo de uno de los cónyuges, deben tenerse en cuenta los ingresos de ambos, porque ambos constituyen una misma unidad familiar o de convivencia.

Por tanto, si su marido va a convivir con usted en la vivienda, el hecho de que estén casados en separación de bienes y de que únicamente usted aparezca como compradora no permite calcular el requisito económico atendiendo exclusivamente a sus ingresos. La separación de bienes determina a quién pertenece civilmente la vivienda, pero no modifica el criterio administrativo de acceso a la vivienda protegida.

Ahora bien, hay un matiz importante en su pregunta: no existe, como regla general, un máximo de ingresos equivalente simplemente a una vez el IPREM. El propio Decreto 99/2021 exige que los ingresos familiares mínimos superen una vez el IPREM y establece límites máximos superiores, calculados sobre los ingresos ponderados de la unidad familiar.

Tras la modificación introducida por el Decreto-ley 3/2026, de 3 de julio, las viviendas protegidas de régimen general se destinan a unidades familiares o de convivencia con ingresos máximos de 6,5 veces el IPREM y las de régimen especial a unidades con ingresos máximos de 5,5 veces el IPREM. Además, el cálculo no se realiza sobre el salario mensual sin más.

El artículo 5 parte de la suma de la base imponible general y la base imponible del ahorro del IRPF correspondiente al ejercicio fiscal cerrado inmediatamente anterior a la compraventa, y sobre el resultado se aplican los coeficientes de ponderación previstos en la norma según la composición y circunstancias de la unidad de convivencia.

Por ello, afirmar únicamente que los ingresos de ambos “superan el IPREM” no permite concluir todavía que incumplan el requisito. Si lo que superan es solo una vez el IPREM, eso no les excluiría; de hecho, la norma exige superar ese mínimo. La incompatibilidad surgiría si, computados y ponderados los ingresos de ambos, exceden del límite máximo que corresponda al régimen concreto de la vivienda.

El hecho de que se trate de una VPO de segunda mano tampoco convierte la vivienda en libre mientras continúe sometida a su régimen de protección. Antes de comprar debe comprobarse la fecha y la calificación definitiva de la vivienda, el régimen al que pertenece, el plazo de protección que le reste y el precio máximo legal de transmisión.

También deben verificarse los restantes requisitos de acceso, entre ellos el destino de la vivienda a domicilio habitual y permanente y, con las excepciones legalmente previstas, la no titularidad de otra vivienda en España. En consecuencia, la respuesta sería la siguiente: usted puede adquirir la vivienda a su nombre exclusivo, pero no puede prescindir de los ingresos de su marido para comprobar el requisito económico si ambos forman la unidad de convivencia.

Si los ingresos conjuntos, correctamente calculados y ponderados, no superan el máximo aplicable, la separación de bienes no impide la compra. Si lo superan, poner la vivienda exclusivamente a su nombre no soluciona el problema.

Antes de firmar unas arras, mi recomendación es solicitar la documentación de calificación de esa VPO y una confirmación de la Administración autonómica sobre el régimen y precio máximo vigentes. Con la última declaración de IRPF de ambos puede hacerse el cálculo conforme al artículo 5 y saber, antes de comprometerse, si cumplen o no el límite económico aplicable a esa vivienda concreta.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.